O QUE MUDA NAS COBRANÇAS DE CONDOMÍNIO COM O NOVO CPC?

O que muda nas cobranças de condomínio com o Novo CPC?

O Novo CPC incluiu o rol dos títulos executivos extrajudiciais os débitos condominiais, o que afastará a necessidade passar pelo moroso processo de conhecimento e criando a possibilidade de se ajuizar imediatamente o processo de execução, beneficiando todos os condôminos com um processo mais célere e eficaz.

O Código de Processo Civil anterior (1973), em seu artigo 275 determinava apenas o procedimento sumário, assim disposto:

 

“Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

III – nas causas, qualquer que seja o valor:

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”

 

Ocorria que após o ajuizamento da ação, era agendada uma audiência de tentativa de conciliação, que não sendo exitosa abria-se o prazo de contestação ao réu. Se necessário, ainda era possível uma audiência de instrução e posteriormente advinha a sentença. Após a sentença, ainda era cabível o recurso de Apelação, culminando em um segundo julgamento que, somente após transitar em julgado é que poderia o condomínio então requerer o cumprimento de sentença.

Já na fase de cumprimento de sentença, era preciso requerer a intimação do condômino devedor para pagamento em 15 dias, sob pena de aplicação da multa de 10% (art. 475-J). Havia ainda a possibilidade de o condômino impugnar o cumprimento de sentença, arguindo alguma das matérias do artigo 475-L.

Ou seja, para o condomínio ver quitado o débito, forçoso era passar por um longo e penoso processo de conhecimento, sendo que inarredável a conclusão de que o inadimplemento de um condômino afeta direta e imediatamente as contas do condomínio, recaindo sobre os demais moradores os encargos resultantes do inadimplemento.

Diante deste cenário, foi trazida à baila a necessidade de se enquadrar como título executivo extrajudicial também as contribuições condominiais, beneficiando o condomínio credor e diminuindo as fases procedimentais do processo.

Assim, o novo CPC (Lei nº 13.105/2015) agora lista o crédito condominial também como título executivo extrajudicial, desde que devidamente aprovado na assembleia de condomínio e documentalmente comprovado. Senão vejamos o artigo 784, X:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

 

Com a nova sistemática, o condômino inadimplente será intimado para pagar em três dias, sob pena de penhora de bens, inclusive da própria unidade autônoma. Além disso, via de regra, a interposição eventual de Embargos não terá efeito suspensivo da execução, permitindo com condomínio prosseguir com a penhora atos expropriatórios. Mais que isso: poderá o juiz rejeitar liminarmente os Embargos caso constate se tratar de defesa meramente protelatória.

Todavia, é preciso estar atento: o débito condominial só terá força executiva se anteriormente aprovado em assembleia ou convenção, deixando de forma clara o rateio e o valor. A não observância destes requisitos poderá dar margem à extinção da execução por ausência de liquidez, certeza ou exigibilidade.

Outro aspecto interessante trazido pelo novo Codex é o artigo 517, que possibilita o protesto da decisão judicial transitada em julgado depois de decorrido o prazo para o pagamento voluntário do artigo 523.

Assim, conclui-se que com o novo CPC, a cobrança das despesas condominiais dispensará a fase de conhecimento, indo diretamente para fase executiva, restando muito mais célere e direcionado para a satisfação do débito e atos expropriatórios que visem saldar a dívida.

 

Por Janine Carvalho Bertuol

* Advogada inscrita na OAB/RS nº 82.607. Bacharel em direito pela Universidade de Santa Cruz do Sul (UNISC). Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Atua na esfera cível, com destaque na área de direito imobiliário. Autora de diversos artigos na área imobiliária. Cursos de Parcelamento do Solo Urbano e Loteamentos.

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